שיעור המימון במחיר למשתכן

מהו שיעור המימון שנוכל לקבל במסגרת תכנית מחיר למשתכן? האם קיים מינימום הון עצמי שנצטרך להגיע איתו? וגם מהו מענק מקום ומי זכאי לו.

בהתאם להנחיות הפיקוח על הבנקים, כאשר אנו רוכשים דירה בשוק החופשי אנו נוכל לקבל עבורה שיעור מימון שלא יעלה על 75% משוויה (שווי שמאות או שווי חוזה קנייה – הנמוך מביניהם).

נניח שקנינו דירה יד 2 בשווי של 1,750,000 ₪ , אך בהערכת השמאי של הבנק נקבע כי שווי הדירה הוא רק 1,700,000. במקרה כזה נוכל לקבל מקסימום שיעור מימון של 1,275,000 המהווים 75% מימון מהמחיר שנקבע בשמאות, כלומר בחישוב קל נגיע למסקנה כי עלינו להביא הון עצמי, כסף שלנו ולא של הבנק בסך של 425,000 ₪.

לעומת זאת, בפרויקטים של מחיר למשתכן, לאור ההנחות הגדולות שקיבלו הרוכשים במסגרת הפרויקט (מה שבא לידי ביטוי באופן בולט במיוחד לאחר עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות) המדינה החליטה לבוא לקראת הרוכשים ולאפשר להם לקבל הקלה לפיה שיעור מימון ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (הערכת שמאי) ולא לפי מחיר הרכישה בחוזה וזאת עד לתקרת גובה שווי שוק של 1,800,000.

נמחיש בכמה דוגמאות:

זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן ורכשתם את הדירה ב1,000,000 ₪. לצורך הדוגמא נניח כי מחיר השוק של אותה דירה הוא 1,400,000. ללא ההטבה המימון המקסימלי שהייתם יכולים לקבל הוא 750,000 ו250,000 ₪ הון עצמי, אך מכיוון שמדובר במחיר למשתכן הבנק יגזור את שיעור המימון מ1,400,000, כלומר נוכל לקבל בתיאוריה מימון של 1,050,000 ₪ (50,000 ₪ מעל ערך הבית).

כאן נכנסת לתמונה שאלת ההון העצמי, על מנת לא להגיע לשיעור מימון של 100% ויותר, נקבע כי על הרוכש להביא מינימום הון עצמי של 100,000 ₪ לטובת רכישת הדירה (מינימום 10% היא טעות נפוצה אך לא נכונה), כלומר במקרה שלנו הזוכה המאושר יוכל לקבל מהבנק מימון בסך של 900,000 ₪. (כלומר להגיע לשיעור מימון של 90% מהעסקה) וישלים את העסקה באמצעות ההון העצמי שלו.

מה קורה כאשר שווי השוק חוצה ה 1,800,000 ? , לדוגמא רכשנו ב 1,600,000 ₪ אך שווי השוק עומד על 2,000,000 ₪ . במקרה כזה הבנק עדיין יסתכל על שווי השוק ולא שווי הרכישה, אך עד לגובה של 1,800,000 ₪ . כלומר נוכל לקבל משכנתא בגובה של 1,350,000 ₪ וההון העצמי המינימלי שנידרש להביא לעסקה יעמוד על 250,000 ₪ (שיעור המימון יעמוד על כ85%).

הבנו מה קורה כאשר מחיר השוק מתחת ל 1,800,000 ₪ ומה קורה שהוא מעל מחיר זה, אך מה קורה כאשר שווי הרכישה עצמה מעל 1,800,000. בסכום כזה למעשה "מתבטלת" ההטבה והבנק יבחן את העסקה ככל עסקה בשוק. (כלומר מקסימום הון עצמי שתוכלו לקבל יעמוד על 75% מימון).

מענק מקום במחיר למשתכן

בנוסף להטבה בשיעור מימון וכחלק מרצון המדינה לעודד התיישבות בפריפריה, זכאים הזוכים (חסרי דירה ומשפרי דיור) המתגוררים באחד מהיישובים המזכים מענק בגובה של 40,000/60,000 ₪ (תלוי ביישוב בו אתם גרים), מענק זה למעשה הופך להיות חלק מההון העצמי שלכם, מבחינת מעשית המענק ייכנס לתמהיל המשכנתא שלכם כמסלול הלוואה אך ללא החזר. כך אם נבחן את הדוגמא הראשונה, ונניח כי קיבלתם מענק של 40,000 ₪ , במקום הון עצמי מינימלי של 100,000 ₪ תידרשו להביא מינימום של 60,000 ₪ בלבד.

שימו לב כי המענק מותנה בהתחייבות לא למכור את הדירה ( לתקופה של בין 5-7 שנים) וכן ניתן לקבל את המענק רק לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המינימלי הנדרש.

טיפ לסיום – הקמת הפרויקטים במחיר למשתכן וקבלת הדירה לוקחים זמן רב וזאת לאור האפשרות לזכות בדירה עוד לפני קבלת היתר, לכן כאשר אתם בוחנים את עלויות העסקה חשוב מאוד לכלול את הצפי העתידי של מדד תשומות הבנייה והתוספת הכספית שתצטרכו להשלים מההון העצמי שלכם.

זכיתם במחיר למשתכן? כדאי מאוד לבחון כדאיות ולתכנן את משכנתה בצורה חכמה ומותאמת לצרכים וליכולות שלכם.

הכתבה נכתבה על ידי I.G.I ייעוץ משכנתה ופתרונות מימון – ישראל עמרני.